Начало - читайте на нашем ресурсе в статье от 26 сентября
Предписания архитекторов. С постановлением об утверждении акта выбора площадок предприниматель должен обратиться в межведомственную комиссию (МВК). Областная комиссия находится в Санкт-Петербурге на пл. Островского, д.2, и называется Комитет по архитектуре и градостроительству Ленинградской области. Комиссия собирается раз в полгода, в декабре и в мае. В Комитет тоже пишется заявление о рассмотрении возможности предоставить в распоряжение конкретный участок. К этому заявлению прилагается уже согласованный акт выбора площадок, подготовленная схема федерального плана, где примерно обозначены въезд и выезд с АЗС, расположение топливо-раздаточных колонок, топливного парка и другие существенные детали. Кроме того, представляются уставные документы фирмы - свидетельство о регистрации, банковские гарантии, или гарантии экономической возможности предпринимателя построить АЗС, чтобы участок после отвода не оказался пустующим или не было долгостроя. В МВК принимают участие представители Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области, представители СЕВЗАПУПРАВТОДОРа и представитель девятого отдела ГИБДД - дорожный надзор. Как правило, на МВК предприниматель выходит уже с той фирмой, которая будет проектировать АЗС - с архитектурным или с проектным бюро. После того как МВК дает положительное заключение, предприниматель возвращается с ним в районную администрацию и получает там постановление об утверждении акта выбора площадок и о передаче земельного участка в аренду под проектно-изыскательные работы.
Получение технических условий. Постановление позволяет предпринимателю заключить с Комитетом управления муниципального имущества (КУМИ) договор аренды земельного участка сроком на год. Оплата земельного налога за участок составляет 0,3% ставки до 1 января 2006 года. После получения постановления на проектно-изыскательные работы и после получения земли в аренду, предпринимателю необходимо собрать технические условия от тех ведомств, с которыми он согласовывал акт. В первую очередь, от СЕВЗАПУПРАВТОДОРа. Поскольку дорога находится в их ведомстве, с ними заключается договор на технико-инженерное сопровождение проекта, а также на выдачу технических условий. Далее, в зависимости от участка, техническое условие необходимо получить от электро- и водоснабжающей организации, потому что к АЗС подводятся электричество и вода. Установочные данные выдает Управление по гражданской обороне, чрезвычайным ситуациям и пожарной безопасности Ленинградской области (ГО и ЧС). Они отмечают, находится ли земельный участок в зоне повышенного риска, пониженного риска, затопления и т.д.
Проектирование. Копии всех технических условий предприниматель передает проектировщикам. А копии постановления о проектно-изыскательных работах и санитарно-экологическое заключение он направляет в Комитет по архитектуре и градостроительству с просьбой выдать архитектурно-планировочное задание (АПЗ), которое объединяет все технические условия, нормы, требования и правила. На основе этого АПЗ проектировщики начинают свою работу. Совместно с проектировщиками предприниматель составляет задание на проектирование, в котором все прописывается детально. Составляется генеральный план, в котором обозначены все составляющие части АЗС, который после утверждения уже не меняется. Все изменения могут быть связаны только с дополнительной доработкой. Проектировщики могут спроектировать полностью новую АЗС, но, как правило, они делают стандартные конструкции. Например, известный завод "Петронефтьспецконструкция" (ПНСК) имеет большое количество стандартных проектов, как самих зданий, так и навесных групп топливного парка. Для предпринимателя работа с таким заводом удобна с той точки зрения, что в проект ПНСК входят и пожарно-охранные, экологические и санитарные мероприятия, что избавляет его от самостоятельного сбора необходимой документации.
Один нюанс. Если предприниматель заключил договор аренды на землепоселения, то после проектирования и утверждения можно начинать строительство. А вот если участок имеет статус земли сельхозназначения, то после его выделения, заведения на него кадастрового дела и постановки на учет в Роснедвижимость, его необходимо перевести из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию промышленных земель. Если земли плохие, (например, пастбище), то стоимость перевода составляет от 184 тысяч рублей за гектар, а если земля пахотная, то цена может достигать 230-240 тысяч рублей за гектар. Но для АЗС гектара может быть много, поэтому и составляется генеральный план, который позволяет определить границы участка, необходимого именно для АЗС. Участок может быть и 3 гектара, а после проектно-изыскательных работ выясняется, что достаточно и полгектара.
Проведение экспертиз. Земельный участок выделен, генеральный план утвержден, земли переведены. Теперь необходимо пройти экспертизу. Ростехнадзор проводит экологическую экспертизу, ГИБДД проводит экспертизу в соответствии с правилами дорожного движения и требованиями безопасности дорожного движения, СЕВЗАПУПРАВТОДОР проверяет, чтобы АЗС не мешала движению автотранспорта при выезде. Причем проектировщики в своей работе основываются на строительных нормах и правилах (СНИПах). Так, если на АЗС возможен заезд автопоездов, грузовиков с полуприцепами, то радиус поворота должен быть не меньше 30 метров, и проектировщики это должны учитывать.
Второй этап. Строительство. После утверждения и согласования проекта во всех инстанциях предприниматель возвращается в район, где ему необходимо получить постановление на строительство. Тут начинается второй большой этап работы. Строительство АЗС начинается с создания полос торможения и разгона, для того, чтобы грузовики подвозящие материалы и оборудование, в целях безопасности дорожного движения, съезжали не с основной трассы, а с дополнительной. Кроме того, в начале строительства к участку подводится электричество и вода. Теперь можно закладывать фундамент. И уже потом везти наполовину собранную на заводе АЗС, которая за 25 суток собирается как детский конструктор. Само строительство при хорошем раскладе может занять 2 месяца, при не очень хорошем - 3 месяца. А вот этап, предшествующий строительству занимает в лучшем случае - год.
Получение лицензий. Пока автозаправочная станция строится, предприниматель может заняться получением лицензий. Лицензии на продажу моторного топлива не существует, но есть лицензия на хранение взрывоопасных веществ, которую выдает Министерство по чрезвычайным ситуациям, и лицензия на хранение горюче-смазочных материалов, которую выдает Министерство по энергетике. К моменту начала розничной торговли нефтепродуктами эти две лицензии должны быть получены.
Заключительный этап.
После окончания строительства АЗС должна принять государственная комиссия, в которую входят представители Комитета архитектуры и градостроительства, представители местной администрации, представители пожарной охраны, ГОиЧС, представитель СЕВЗАПУПРАВТОДОРа, и все, кто участвовал в согласовании документов. По неписанным правилам, с первого раза комиссия не принимает объект. Но это зависит от обстоятельств. После принятия комиссией объекта и при наличии лицензий АЗС можно открывать и запускать в эксплуатацию.
Самое главное для предпринимателя, который намерен торговать моторным топливом и бензином - определиться с поставщиком. Есть два варианта. Можно торговать от своего имени, покупая бензин у разных поставщиков, или у одной большой компании, а можно торговать от имени крупной сетевой компании. Большим топливным компаниям мелкие операторы конкуренции не составляют, а расширить свое присутствие на рынке, иногда за счет другого оператора, может быть даже выгодно.
При подготовке материала Au92 консультировал генеральный директор ООО "Стандарт" Василий Ростов