Если предпринимателя, решившего заняться розничной торговлей моторного топлива, не смущает наличие крупных операторов и жесткая конкуренция на этом рынке, а также то, что самые "лакомые" земельные участки под автозаправочные станции уже давно освоены, он может смело начинать свой бизнес, набравшись терпения и имея в запасе достаточное количество времени. В Санкт-Петербурге ситуация с распределением земельных участков относительно ясна и прозрачна - они выставляются на открытые торги, проводимые Фондом имущества города. В условиях торгов четко обозначены адрес и площадь земельного участка, показаны ситуационный и кадастровый планы, указана начальная цена лота, шаги аукциона, величина задатка, сроки приема заявок и другие условия. В Ленинградской области этот процесс выглядит иначе.
Как получить землю под строительство АЗС в Ленинградской области? Какие вопросы нужно согласовать, и в каких структурах? Сколько времени уйдет на согласование всех документов? Этим и другим вопросам организации собственного топливного бизнеса в Ленинградской области посвящена эта статья.
Первый этап. С чего начать?
Прежде всего, образуется фирма, в уставе которой основным видом деятельности обозначена розничная продажа моторного топлива. Процедура стандартная: регистрация фирмы в налоговой инспекции, определение формы собственности - ООО, ЗАО или даже индивидуальное предпринимательство. После образования юридического лица собственно и начинается первый, и главный, этап всего мероприятия - выбор района, где предприниматель хочет работать, и "выводить" свои АЗС. Для этого ему нужно познакомиться с главой администрации района и его заместителем, потому что все постановления муниципальных властей идут от них, и рассказать о своих планах. Следующим шагом будет плотная работа с человеком, который отвечает за устройство земель в районе - землеустроителем. Он помогает предпринимателю подыскать наиболее удобную площадку для строительства АЗС. У каждого землеустроителя есть карта района, где обозначено, какая земля кому принадлежит.
Категории земельных участков
Среди возможных вариантов земель под АЗС могут быть территории лесов первой категории. Но поскольку ими ведает Министерство природных ресурсов РФ, процесс их получения происходит через Москву, и может занять год-два. Крупные компании могут пойти на это и ждать всех согласований несколько лет, чтобы затем, года через три-четыре начать получать какую-то прибыль. Но для небольших фирм необходим земельный участок, который можно было бы освоить в максимально короткий срок. Самый простой и лучший вариант - это землепоселения. Здесь важно, чтобы была большая проходимость транспорта, и желательно, чтобы рядом не было АЗС конкурентов. Причем, если обратиться к статистике, то в области первый пик заправок идет до 60-го км, дальше - от 100-го км до 200-го км - "затишье", и уже на рубеже от 200-го до 250-го километра идет следующая серия заправок. Такая градация вполне соответствует расходу топлива автомобилистом: первый рубеж заправки - до 60-ти км, второй - от 200-го до 215-го км.
Третий вариант - это земли сельхозназначения. Но о нем ниже. Следует отметить, что изначально необходимо, чтобы на участке были удобные съезды с дороги. Также заранее следует подумать о соблюдении определенных экологических требований. Например, если рядом с АЗС находятся река или озеро, то необходимо соблюдать водоохранную зону. Так, у рек длиной до 10 километров водоохранная зона - 50 метров, у более длинных рек эта цифра еще больше. Это регулируется Постановлением Правительства РФ N121 от 1996 года. Кроме того, есть федеральный закон об экологии, но он более общий. Иногда ограничения на природопользование могут накладывать субъект Федерации и муниципалитет.
Согласования
После проведенной совместно с землеуправляющим работы по выбору участка с удобным съездом и подъездом машин, начинается самый сложный и продолжительный этап, связанный с согласованием всех вопросов с профильными структурами. Прежде всего, пишется заявление на имя главы районной администрации с просьбой предоставить участок под строительство АЗС. В заявлении дается небольшая характеристика АЗС, устанавливается примерное количество предполагаемых прокачек в сутки, описывается возможный дополнительный сервис на АЗС, (например магазин и кафе). Вообще, сейчас все стараются дополнять свой сервис, потому что заниматься только продажей бензина, тем более для мелкого оператора, не очень выгодно. В заявлении обязательно указывается адрес участка, (если это шоссе, то указывается километр с прибавлением 520-ти метров справа от города). Например, если это Мурманское шоссе, то считается справа от Санкт-Петербурга.
К заявлению прилагается акт выбора площадок, в котором показан ситуационный план участка, представлена его характеристика, какие земли, где расположены и с чем граничат. Акт составляется в трех экземплярах, и после его составления, предприниматель начинает обходить по списку все указанные в нем инстанции для получения необходимых согласований. Если рядом с участком находятся земли колхозов, совхозов и фермеров, то в списке согласующих будут землеустроитель, электросеть, водоканал. Вообще время прохождения всех согласований зависит от конкретной ситуации - можно все согласования получить за неделю, можно за три дня, а можно ходить целый месяц, дожидаясь какого-нибудь одного чиновника. Обязательно необходимо согласование от дорожной службы.
В Ленинградской области хозяин всех федеральных дорог - федеральное управление автомобильных дорог "Северо-Запад" (СЕВЗАПУПРАВТОДОР), являющееся правопреемником Государственного учреждения "Региональная дирекция "Дороги Северо-Запада России". Находится оно в Санкт-Петербурге, на улице Съезженской, д. 3. Необходимо уточнить, что пока все получаемые вами согласования являются предварительными, так как представители ведомств не выезжают непосредственно на участок, чтобы вынести свое заключение. Все они - и электрики, и водоканал, и телефонные сети - имеют схемы и карты, где указывается, где какой кабель проложен. Они отмечают, что есть на участке, и только потом ставят свою подпись. Если что-то пересекается с их сетями, они просят принести топографическую съемку, на которую эти сети наносят. В среднем, в акте выбора площадок требуется собрать 17 подписей, в том числе, пожарные и ГАИ.
Третьим документом, который необходимо получить, является санитарно-экологическое заключение на отвод земельного участка. Некоторые муниципальные предприятия требуют еще и экологического заключения, но по последнему разъяснению Комитета по природопользованию и охране окружающей среды Ленинградской области, экологическое заключение на отвод земельного участка не требуется. Важный момент заключается в том, что акт выбора площадки действует два месяца, т.е. с момента его выдачи и до момента его утверждения должно пройти не больше двух месяцев. Уложившись в срок, предприниматель с актом выбора площадок и санитарно-экологическим заключением направляется к архитекторам.
Продолжение статьи читайте 27 сентября на нашем ресурсе
При подготовке материала Au92 консультировал генеральный директор ООО "Стандарт" Василий Ростов