Одним из главных участников городского рынка недвижимости безусловно является Санкт-Петербургское государственное учреждение "Управление инвестиций". Именно на нем лежит вся "черновая" работа по подготовке земельных участков для последующей застройки, выработке правил игры по их распределению.
С 2003 года возглавляет Управление Лев Винник, пришедший на чиновничью работу из бизнеса (ранее он был руководителем группы развития корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга", входящей в ЛСР). Именно при нем по решению Уставного суда была прекращена работа инвстиционно-тендерной комиссии (ИТК) и начато проведение первых торгов и аукционов по земельным участкам. Безусловно, рынок претерпел значительные изменения.
Дать свою оценку того, что сделано и чего стоит ждать в этом сегменте топливным компаниям, любезно согласился сам директор ГУ "Управление инвестиций" Лев Винник.
- Лев Арнольдович, какова на сегодняшний день ситуация с проданными и предлагаемыми к продаже участками под строительство АЗС?
- По "полным" пакетам, которые выставлялись на конкурсы, мы уже подготовили специальную таблицу. Там отражена вся ситуация по действующим и расторгнутым договорам: когда были проведены конкурсы на разработку документации, что сделано и что не сделано на сегодняшний день. Это - объективная картина.
Если говорить в общих чертах, то где-то выявилась невозможность продажи участка, и повторно эти адреса мы выставлять не будем. Где-то инвестор не смог сделать документацию, и эти участки мы выставим повторно. В принципе, по уже проданным участкам ситуация отслежена, и жалоб пока нет. По крайней мере, к нам пока никто не обращался.
В свое время мы подготовили большое количество адресов. Когда они будут проданы - тогда и будет иметь смысл говорить о новых адресах. Зачем говорить о дефиците, когда то, что есть на сегодня, еще не купили. Если бы на каждый участок претендовало по десятку компаний: А так - торги идут, что называется, в "рабочем порядке". Мы будем торговать до последнего. Что-то новое, конечно, будет, но пока я не вижу особой необходимости в большом количестве участков для торгов именно под АЗС.
- В новом Генплане развития Санкт-Петербурга будут предусмотрены территории, предназначенные для строительства АЗС?
Не задача Генплана заниматься определением участков под АЗС. Вот когда сами бизнесмены приложат усилия, и разработают хотя бы модельные новые ТСНы и СНИПы, чтобы было что обсуждать - тогда и можно будет говорить. Когда все это будет разработано - определятся зоны, и станет возможно выставлять на торги участки под определенные цели. В дальнейшем пакет документов к торгам станет еще меньше - кадастровый номер, рыночная цена, договор об аренде или собственности на землю, и возможные варианты использования этой территории. Будет определено, где можно построить магазин, где автосервис, где АЗС, где еще что-то. И тогда бизнесмены смогут придти и выбрать - где и что построить. А потом - торги. Кто больше денег заплатит - тот и будет строить.
- Во время подготовки Генплана Петербургский Нефтяной клуб выходил с предложением разработать схему размещения АЗС. Однако, его инициатива не получила должного внимания...
- Про петербургский Нефтяной клуб я могу сказать одно - декларативную политику вести очень просто. Пусть члены клуба как-нибудь соберутся, и подготовят свои предложения по поводу новых СНИПов на строительство АЗС - ведь нынешние правила действуют у нас с незапамятных времен, когда АЗС можно было найти по запаху. Пока идей от клуба, кроме как придти и поговорить, не было. Все участки под АЗС, которые были выставлены на торги, были разработаны нами. Поэтому к разговорам на тему "а вот у нас есть свои участки" я отношусь крайне скептически. Если что-то до сих пор лежит в закромах - значит пусть лежит, значит - не надо.
Пусть трейдеры проявят инициативу. Заявления типа "у нас есть пакеты, давайте продавать" - я уже слышал. Правда, я так и не услышал ответа на свой вопрос - где же новые правила, которые - хочу особо подчеркнуть - нужны только тем, кто строит АЗС? Если они сами не могут собраться и разработать правила игры для себя - то зачем говорить о некоем сообществе? Что рынок сам разработал - то сам он и пожнет.
- Но все-таки, вы готовите какие-то новые участки?
- Разумеется, есть некоторый запас участков. По некоторым из них сейчас решаются имущественные вопросы. Как только все решится в КУГИ, так сразу все участки будут выставлены на продажу. Есть участок у Володарского моста - сейчас мы его делаем - первый продался за дорого, думаю, что и второй продастся за столько же.
- Если на торгах участок не продается, будете ли вы снижать его начальную стоимость?
- Абсолютно не вижу смысла сегодня понижать цены на участки под АЗС. Не станут трейдеры покупать - значит, здесь заправок не будет. На мой взгляд, сегодня у города нет дефицита АЗС.
Раз трейдеры отказываются покупать предлагаемые участки, значит, они им не нужны. Если у нефтяного сообщества есть свои интересы - пусть сами соберутся, определятся, разработают свою концепцию размещения АЗС, представят ее на рассмотрение хоть в каком-то виде. Все адреса, о которых мы знали, мы выставили. Их практически все и купили. Больше адресов нет, по крайней мере, нам о них ничего неизвестно.
- Какова судьба тех пакетов, которые около года назад компании взялись сами дорабатывать?
- Изначально речь шла о том, что бизнес сделает это более эффективно. Мы разыграли 14 участков и ждем уже больше года. Вот когда полтора года пройдет - тогда увидим результат. Результат и будет показателем того, что на самом деле нужно бизнесу. Думаю, что до конца года мы увидим - нужны рынку заправки или нет. Повторюсь - на мой взгляд, сегодня дефицита нет. Мы много раз шли навстречу бизнесу - лоты у нас были и отдельными участками, и по десятку участков. Сколько есть у города свободных участков - столько и продадим.
- Намерено ли ваше Управление возвратиться к подготовке полного пакета?
- Знаете, я отношусь к этому, как к погоде. Если будет на это спрос - мы вернемся, если не будет спроса - не вернемся. Пока спрос на эту работу я бы охарактеризовал как средний. Да и вообще, разницы для инвестора - длинный или короткий пакет - нет.
По моему мнению, для строительства АЗС выгоднее купить короткий пакет. В этом случае у застройщика будет два года, чтобы нормально подготовить проект. Согласования, что по длинному, что по короткому пакету, надо будет проходить одни и те же, а времени будет больше. Объем документов, который будет нужно сделать застройщику- один и тот же. Главные сложности - те же: получение согласований СЭС и Комитета по экологии и инженерное обеспечение объекта.
В коротком пакете - вот тебе граница, вот стартовая цена, и ты можешь идти, и в этих границах можешь строить все, что не запрещено законом. А при покупке полного пакета, теоретически застройщик может начинать рабочее проектирование хоть на следующий же день, но на самом деле он вынужден повторять ту же процедуру, что и его коллега с коротким пакетом. Те, кто действительно хочет что-то развивать или строить, обычно покупают земельный участок с разрешенным использованием, а затем сами делают и проект, и согласования, и инженерию.
Единственная разница - при покупке длинного пакета не нужно проводить общественные слушания. Но это вопрос скорее процедурный, поскольку обычно АЗС никогда не строятся в густонаселенных районах.
При этом, если застройщик существенно изменил проект, то процедуру общественных слушаний придется проводить вторично. Так что, при приобретении участка по короткому пакету у инвестора больше свободы, а соответственно - больше шансов извлечь максимальную прибыль из этого участка.
- А если разные компании претендуют на один и тот же участок? Скажем, один хочет магазин, другой баню, а третий - АЗС?
- Если законом не запрещено строительство этих объектов на данной территории, они втроем соберутся, возьмут в руки фишки и будут торговаться. И тот, кто дольше продержится - тот и построит свой объект.
- А как вообще определялись участки под строительство АЗС?
- Изначально в городе никто не знал, где строить АЗС. Мы собрали все возможные свободные пятна, потом проанализировали все существующие пакеты. Затем, когда определилось, что целевым назначением участки распределяться больше не будут, мы подключились к самому процессу. С кем-то договорились полюбовно, с кем-то не сильно полюбовно, с кем-то - вообще не договорились. Забрали всю документацию, в каком виде она была, и доделали.
Взяли 10 участков, и за счет средств бюджета разработали документацию на 10 заправок в разных местах. Из этих десяти - три так и не продано. Так что бюджету сейчас явно нецелесообразно тратить деньги на разработку документации по каким-то конкретным участкам. Целесообразней разрабатывать документацию по планировке, по межеванию территорий, тратя деньги на создание уже сформированных участков. А уже что на них можно строить - выявится в процессе торгов. Вот это и даст в дальнейшем возможность бизнесменам приходить и выбирать. Сейчас ведь все приходят и говорят - вот этот конкретный участок - для заправки, а вот этот - для мойки, а вот этот - для автосервиса. А на самом деле, только рынок должен определять где и что нужно строить. Я уверен, что половина нефтетрейдеров и сами на знают, что для них лучше: должна у них быть мойка, или не должна, должен у них быть магазин, или нет. Просто пошла мода на магазины - и все стали открывать магазины. Очень мало компаний исследуют рынок с целью представить - что нужно строить, и где?
- Как, по-вашему, должны выглядеть торги в идеале? Как вы видите развитие нормативной базы в этой области?
- В идеале картина должна выглядеть так: приходят люди, смотрят на участки, выбирают то, что им надо, рассчитывают, сколько денег они за это могут заплатить, а затем торгуются. Тот, у кого больше денег - побеждает.
Должно быть, как и везде за рубежом - к каждому участку прилагается перечень, что здесь можно строить, а что ни при каких условиях нельзя.
Что же касается ситуации вообще - могу сказать следующее - сегодня в городе создана максимально либеральная процедура торгов. Но мы будем стремиться к тому, чтобы торги проходили строго в рамках законодательства. Пока правил мало - пакет будет большой, когда публичных правил будет много - пакет будет маленький. Думаю, что со временем пакет документов будет уменьшаться, потому что открытых правил, описывающих процедуру торгов, будет все больше и больше.
Сегодня законодательство требует, чтобы город как можно больше был обозначен правилами, регламентами и нормами. Самый большой регулирующий документ - Генплан. Внутри него идет деление на зоны и территории. И далее вся документация должна сужаться, чтобы приблизиться к плану земельного участка. Чем меньше таких слоев - тем больше пакет у застройщика, чем больше слоев - тем меньше пакет. Я считаю, что городу надо делать слои, а не конкретные пакеты. И инвестору будет очень просто - не надо ничего согласовывать - пришел, получил АПЗ, и идешь строить. Вот к этому мы и идем. А сегодня ни длинный, ни короткий пакеты не предоставляют такой возможности.
Есть еще один вопрос - а нужно ли регулировать этот рынок? Сегодня вынгодно торговать бензином. А через пять лет ситуация на рынке изменится - будет выгодно продавать не бензин, а булки. Тогда трейдеры продадут свои участки булочникам, и булочники будут продавать булку как бензин, если цена на зерно будет также расти. А потом все опять изменится. На мой взгляд, не стоит пытаться регулировать то, что мы регулировать не можем. Надо создавать правила игры, и именно это - задача города. А внутри этих правил пусть бизнесмены сами договариваются. Пусть они сами продают и покупают участки.
На сегодняшний день я считаю, что мы прекрасно справились со своей задачей - было выявлено, и выставлено на торги огромное количество участков для АЗС. Рынок сколько надо - столько и купил. Это - результат первого года. Надо подождать еще пару лет - и тогда будет понятно, нужно городу еще больше заправок или нет?
Сегодня в городе около 300 заправок. Если к этому количеству прибавлять по 60-70 заправок каждый год - это будет увеличение примерно на 23 % в год. Если у Нефтяного клуба есть какие-то предложения - он должен их как-то сформулировать, чтобы развитие города не шло хаотично. Мы открыты и готовы воспринимать любые внятные предложения от участников рынка.
Комментарии