VIII Международная Конференция «Рынок нефтепродуктов России и СНГ-2024»
25.09.2024 05:38
Инициатива по выделению пятен под строительство АЗС должна исходить от самих нефтетрейдеров - Николай Ботвин
20.07.2005 10:10
Комментарии: 0
Просмотры: 815
В течение первых двух летних месяцев, несмотря на жару и сезон отпусков, в сфере недвижимости Петербурга происходит множество событий. Часть из них так или иначе связана с Фондом имущества. Это и его акционирование, и успешное начало продажи земельных участков под АЗС с 'коротким' пакетом документов, и изменение правил проведения аукционов. Вопросов пока больше чем ответов. Разъяснить некоторые моменты мы попросили начальника отдела подготовки инвестиционных проектов и обеспечения имущественных сделок ГУ 'Фонд имущества Санкт-Петербурга' Николая Ботвина.
Николай Николаевич, можете ли Вы прокомментировать ситуацию, сложившуюся с участками, которые год тому назад, когда ряд компаний, такие как 'Шелл' или 'Петроинжиниринг', взяли на доработку до полного пакета?
- Если мы говорим о конкурсах, которые проводило Управление инвестиций Комитета по строительству, и заключило договор на разработку полного пакета документации, то у нас информации о степени готовности, конечно же, нет. Этим занимается исключительно само управление, а мы о них узнаем, только когда они выходят в виде постановлений правительства города, и нам поручается провести по ним торги.
Если же говорить о конкурсах, которые проводили мы, то те 2 'длинных' пакета, которые отдавались на конкурс, дошли до торгов. Правда, готовил их не 'Шелл', а другие компании, которые разработали документацию, а на торгах выиграл 'Шелл', заплативший самую высокую цену. Это были наши последние торги.
Но в принципе, я знаю, что основная масса тех, кто брал на себя разработку документации, в том числе, и по жилью, отказались от своих обязательств. Два участка по полному пакету мы продали, и еще два должны вот-вот 'подойти'. Один из них - в районе озера Дологе, на ул.Шаврова, и еще один - в районе Обухово. Но кто конкретно готовил по ним документацию - об этом у нас нет информации.
А если участок, выставленный на торги, не продается? Возможно ли его перепрофилирование, и вообще, каковым может быть решение в таком случае?
- С точки зрения Фонда имуществ ситуация с участками по 'короткому' пакету выглядит так: на сегодняшний день из той большой обоймы, которую мы в начале года 'раскручивали', у нас не продано всего 11 участков. По поводу судьбы пяти из них могу сказать следующее - мы их продавали один раз, и не продали. Тогда начальная арендная плата была снижена на 15 %, и участки вновь были выставлены на торги. После того как на последних торгах они не были проданы и с этим понижением, мы направили все материалы в Управление инвестиций, поскольку именно они разработчики документации. При этом, мы направили их обратно с просьбой, во-первых, сделать актуализацию рыночной оценки, а во-вторых, учитывая локацию этих участков, рассмотреть возможность использования под иные цели. Здесь может быть размещен иной бизнес - автомойки, рестораны, кафе.
Что же до оставшихся шести, то есть шансы, что мы их продадим (по двум участкам заявки были). Если же мы их не продадим, то мы также 'завернем' их на актуализацию рыночной оценки и попросим расширить возможности их функционального использования. Локация этих участков сегодня такова, что на них нет транспортных потоков.
Если же говорить о перспективе, у этих участков может быть две судьбы. Либо город резервирует эти пятна, затраты, которые мы понесли на разработку документации для торгов будут списаны, а участки переданы под строительство временных зданий и сооружений, и через 5-7 лет можно опять вернуться к этой теме.
Либо будет сказано, что можно на этих участках строить другие объекты - ресторан, автомойку, автосервис или что-то еще. (Там, где можно строить автозаправку, можно строить практически все - заправка это самый неблагоприятный объект для окружающей среды).
Что же касается участков по 'длинным' пакетам, то по моей информации на выходе два таких участка. Готовить 'длинный' пакет гораздо сложнее - по каждому такому участку надо принимать постановление правительства города. Выйти на правительство - это процедура на порядок сложнее, чем, скажем, выпустить распоряжение председателя КУГИ. Это документы разного уровня и по уровню подготовки и по времени подготовки.
Кто вообще определяет - какие пятна можно выставлять под строительство АЗС, а какие - под жилые объекты?
- Пятна, которые сегодня стоят в программе, были когда-то заявлены кем-то из потенциальных застройщиков-нефтетрейдеров. Начиналось все это еще в те времена, когда можно было торговать не совсем качественным бензином, да еще и не очень честно приобретенным. Тогда можно было купить цистерну топлива, и тихо спустить ее через канистры. Эти пятна с тех времен и появились. Если переходить к сегодняшним дням, то если бы эти участки давались целевым назначением - может быть кто-то их бы и взял (другой вопрос, построили они там что-нибудь или не построили)?
А в принципе, я уверен, что они будут востребованы - из этого трагедии делать не надо.
Существуют какие-то варианты заправки автомобилей, скажем в центре города?
- Разумеется. Такие варианты уже существуют на Западе. Наверняка лет через пять СНИПы изменятся, и мы придем к тому же, что и за рубежом, когда из стены жилого дома будут торчать пистолеты и можно будет подъехать и заправить машину. Конечно, это будет не скоро. К тому же, нет смысла делать такие вещи в новостройках, это имеет смысл только в центральной части города. За границей это уже практикуется, думаю, что и мы придем к тому же. Причем, это не какие-то новые типы АЗС, а просто сделаны дополнительные меры безопасности - более надежно защищены емкости для топлива, сделаны специальные пистолеты, которые не выпускают в воздух пары бензина. Конечно, это будет стоить дороже, но в центре города и потоки транспорта больше, так что, думаю, это будет окупаться.
Можно не ограничиваться одним автотранспортом - у нас давно речь идет о том, чтобы размещать на берегах рек и каналов Петербурга заправочные станции, чтобы мог заправляться и наш водно-моторный транспорт. Но это - еще более отдаленная перспектива. Варианты есть, их показывают, о них рассказывают, но пока для них еще не разработано специальных СНИПов, да и набережные пока не готовы к размещению таких объектов. А ведь парк техники сегодня довольно большой - это и частные катера, и экскурсионно-прогулочные теплоходы. При этом, сегодня никто не знает - где, как и чем они заправляются. А с АЗС хотя бы спросить можно будет.
Как вы относитесь к тому, что в Генеральном плане не определены территории, на которых можно было бы размещать АЗС?
- А этого и не нужно делать. Генплан - не настолько детальный документ, чтобы в нем были прописаны такие мелочи. Генеральный план - это концепция развития города, если можно так сказать - он птица более высокого полета.
И потом, существуют определенные нормы и правила застройки жилых районов. Есть градостроительное понятие 'жилой квартал', и существует четкий перечень того, что тут можно строить. АЗС там нет.
Есть понятие 'коммунальный квартал'. Коммунальный квартал, имеющий определенные санитарные зоны, уже позволяет размещать в себе определенные виды объектов, в том числе и АЗС.
Существуют специальные нормативы по площади коммунальных кварталов в зависимости от площади жилых. В общем, это зависит от плотности населения, и размеров жилого квартала. Скажем, есть у нас Северо-Приморская часть, и здесь полагается на 150 га жилой застройки выделить 15 га под коммунальный квартал, который выделяется сразу же с санитарными зонами. В принципе, здесь может быть размещена и АЗС, скажем, около супермаркета.
Опять же, с моей точки зрения, есть и другие варианты размещения АЗС - например, на широкой разделительной полосе большого проспекта, где с обеих сторон уже есть санитарная зона.
Если же вернуться к Генплану, то вполне возможно, что в него в качестве подпрограммы могла бы войти и схема размещения АЗС. Когда-то была такая попытка - город пытался понять, сколько ему надо автозаправок? Насколько я помню, этим занимался КГА с подачи Нефтяного клуба. Были даны поручения Комитету по градостроительству и архитектуре, Комитету по земельным ресурсам, Комитету по строительству. Их представители сели, и каждый по своим базам данных проверил, какие участки в коммунальных кварталах еще не заняты. Нашлись какие-то свободные пятна. Затем их совместили с заявками нефтетрейдеров, которые были в Управлении инвестиций, и подготовили некую схему возможного размещения АЗС, под которую и была подготовлена документация. К началу этого года была подготовлена некая схема возможного размещения АЗС на свободных участках. И мы ее успешно реализовали. Разумеется, не все участки оказались расположены в удачных местах. Оказалось, что 11 участков не востребованы. Однако, если исходить, что изначально число участков превышало сто, то из этого числа 11 непроданных - это очень хороший результат.
От кого должна исходить инициатива по выделению пятен под застройку?
- Знаете, думаю, что трейдеры раньше чем чиновники администрации почувствуют, что городу не хватает АЗС и обратятся к нам - 'дайте пятна под строительство'. Они будут инициаторами, потому что им это выгодно. Сам город может этого вопроса и не отследить - у нас ведь нет распределения, как в советские времена. Если честно, то я не вижу больших проблем с этим - приглянулся участок нефтетерйдеру, он обратится с заявкой, будет разработана документация по полному пакету, участок выставят на торги, продадут, а затем, впишут в эту самую подпрограмму.
На сегодняшний день у нас нет четкого и жесткого норматива, что, к примеру, на 100 тысяч жителей должно быть 2 автозаправочные станции. В данном случае это вполне саморегулирующаяся ситуация. Вначале нефтетрейдеры говорили - 'мало пятен'. Потом выяснилось, что пятен хватает, но они нужны в определенных местах. Но город не может выделить участки там, где очень хотелось бы трейдерам - ну, например, на Невском. Здесь надо соблюдать приоритет интересов - город должен развиваться и жить для всех горожан, а не только для какой-то отдельной их части.
Вскоре будут введены в действие новые правила проведения торгов. Какие изменения будут в них, и кого они коснутся?
- Для тех, кто выкупает участки под строительство АЗС, ничего не поменяется. Изменения коснутся только тех, кто приобретает участки под жилищное строительство. Может быть, на участников торгов по участкам для АЗС, будет распространено положение, что если в торгах принял участие только один участник, то, хотя торги и будут признаны несостоявшимися, он получит право выкупа участка по стартовой цене. Наши юристы сейчас по этому поводу думают. Но пока мы работаем по старым правилам, да и как минимум на торгах обычно бывают два участника. Так что это - не проблема.
А если победитель торгов не выполнит свои обязательства по договору с КУГИ, какие санкции могут за это последовать?
- Если застройщик АЗС не выполнил свои обязательства перед городом, к нему применяется определенная процедура. Сначала действует срок со штрафными санкциями, причем значительные проценты - что-то около процента в день.
Если он не платит, то мы в судебном порядке взимаем штрафные санкции, а объект забираем, причем, без возвращения задатка.
Если какая-то часть сооружения на этом участке уже построена, то делается рыночная оценка такого объекта, он выставляется на торги и продается. После продажи из полученной суммы вычитаются штрафные санкции, затраты на проведение рыночной оценки, и проведение аукциона. Все что остается после этого - мы возвращаем застройщику. Все это четко прописано в договоре.
Должен отметить, что у нас достаточно жестко поставлен контроль за исполнением обязательств по тем участкам, которые были реализованы через Фонд имущества.
При этом, у нас, пожалуй, самые демократичные условия торгов по всей России. Мы не требуем массы документов. Кстати, по принятому недавно новому законодательству, количество документов, которые нужно представить для допуска к участию в торгах, сокращено до предела, причем, четко оговорено, что больше требовать нельзя. Это выписка из ЕГРП (единый государственный реестр предприятий, его выдает налоговая инспекция), заявление установленной формы на участие в торгах, и поступление средств на расчетный счет. И все. Так вот мы давно уже по этой схеме работаем. Раньше, правда, мы требовали не выписку из ЕГРП, а уставные документы. Пожалуйста, приходи и участвуй. Но, если ты принял решение участвовать в торгах, будь добр соблюдать и все обязательства перед городом.
