На прошлой неделе в Петербурге прошли первые открытые торги на право получения застройщиками земельных участков в аренду на 6 лет с последующим перезаключением договора на долгосрочный период. Они касались жилищного и коммерческого строительства, однако топливники с интересом наблюдали за 'обкатыванием' новой системы распределения земли. Торги по 'пятнам' под АЗС чиновники обещают провести в начале июля. К этому времени практика проведения торгов будет отшлифована, обещает директор ГУ 'Фонда имущества Санкт-Петербурга' Андрей Степаненко.
Согласно обновленному городскому законодательству, вся земля инвестору отныне будет передаваться только 'с молотка', а деятельность инвестиционно-тендерной комиссии в части целевого выделения 'пятен' под строительство жестко ограничена по решению уставного суда Санкт-Петербурга. Правда, Правительство города, как и прежде, сохранило за собой право выделять землю стратегическим инвесторам целевым образом, минуя конкурсную систему.
Губернаторская поправка отдала все рычаги управления землей в руки правительства Петербурга. По мнению инвесторов, которым не посчастливилось быть причисленным к стратегическим, теперь Смольный имеет еще больше возможностей распределять землю единолично. В то же время, некоторые представители исполнительной власти не устают напоминать о своих предпочтениях и намерениях. На прошедшей в прошлую пятницу практической конференции 'Петербург, горожане, строительство' первый заместитель председателя Комитета управления городским имуществом (КУГИ) Алексей Чичканов попытался 'успокоить' недовольных сохранением 'целевки' коммерсантов: 'Решающее значение имеет не закон, а практика его применения'. Отметим, что практика применения закона, в частности, Земельного кодекса, запрещающего целевку, более 90% участков под АЗС за 2,5 года действия ЗК уходили именно таким, 'незаконным' путем. Практика, таким образом, показывает, что заявления об открытости правительственных решений и равноудаленности коммерсантов от Смольного упирается в соглашения, которые город подписывает и будет подписывать в дальнейшем с крупными инвесторами. Причем этого не только не скрывают в правительстве, но и всячески подчеркивают. После подписания соглашения с НК 'ЛУКОЙЛ' вице-губернатор Михаил Осеевский неоднократно заявлял о том, что аналогичные соглашения с другими нефтяными компаниями уже готовятся. В пятницу, в кулуарах конференции председатель Комитета по строительству Евгений Яцышин заявил, что 'если к нам придет 'Хилтон', не отправим же мы его со всеми вместе на торги!'
Тот же Яцышин характеризовал новую систему открытых торгов как достаточно приемлемую. Открытый конкурс показал низкий уровень активности инвесторов. Из четырех лотов было продано только два, причем один из них ушел по номиналу. Директор Фонда имущества в беседе с корреспондентом 'Аи92', со своей стороны, не мог согласиться с безусловной пользой открытых торгов. Он отметил, что в зале, где проходил аукцион, наблюдался определенный сговор застройщиков. Кроме того, было подмечено, что при прежней системе, когда заявки на конкурс подавались в закрытых конвертах, ни один лот не мог уйти по номиналу. Это просто противоречило самой идее закрытого конкурса. При этом собеседник агентства предположил, что 'при проведении открытого аукциона на землю под АЗС проблем и вопросов может возникнуть еще больше из-за специфики топливного бизнеса'. Другими словами сама идея конкурса является весьма эффективной, во всяком случае, для горбюджета, который при прежнем объеме выставляемого на торги недвижимого имущества получит значительно больше перечисленных инвестором средств.
Смольный намерен оттачивать конкурсную технологию. Для этого Фонд имущества планирует увеличить срок с момента объявления конкурса до его непосредственного проведения с 30 до 45 дней и более. Заместитель директора Фонда имущества Владимир Жуковский предположил, что увеличение сроков вызовет больший интерес к торгам со стороны коммерческих компаний. Следуя цели привлечения большего количества участников, предполагается сократить шаг аукциона с 5% от первоначальной стоимости лота до 2-3%. Однако это нововведение еще не получило согласия КУГИ.
По мнению участников топливного рынка, не следует забывать и о технологии 'конвертов' - закрытой конкурсной процедуры. Напомним, на прошедших в минувшем году торгах компания 'Шелл-АЗС' получила участок под строительство АЗС, предложив сумму, в четыре раза превысившую номинал - 400 тыс. долларов.
Но как не шлифуй технологию торгов, основные вопросы, волнующие инвесторов остаются нерешенными. Так, город упорно не желает решать вопрос о продаже земли в собственность. Чиновники заявили участникам конференции, что пока боятся продавать землю, поскольку не могут разработать механизма, который бы защитил город от нецелевого использования земли, находящейся в собственности коммерсантов. Проданная земля может годами ждать начала строительных работ или подвергнется спекулятивной перепродаже, опасаются в Смольном, что негативно скажется не только на инвестиционной привлекательности Петербурга, но и на внешнем облике города. Поэтому в 2004 году сохранится система передачи земли в аренду на 6 лет с последующим перезаключением договора на долгосрочный период - 49 лет.
Много претензий участники прошедшей конференции высказали к ГУ 'Управление инвестиций' относительно медленной подготовки разрешительной документации на 'пятна'. Сегодня срок 'упаковки' земельного участка достигает полутора лет, при желании городского Правительства можно сократить срок как минимум втрое. Но желание не воплотится в жизнь до тех пор, пока к процедуре подготовки документов не подключаться частные компании, заявил директор ГУ 'Управление инвестиций' Лев Винник. 'В настоящее время мы можем 'упаковать' разрешительную документацию только на 20-30 участков в год', - добавил он. Общий смысл его выступления на конференции сводился к тому, что желающие получить землю под строительство должны помочь себе сами. В конце месяца будет проведен конкурс на отбор коммерческих структур, которые получат право за 5% от стоимости земельного участка готовить на него весь пакет документов. По мнению инвесторов, коммерсантов желающих получить такую работу найдется немного, поскольку реальные затраты на подготовку документов обычно бывают значительно выше. Как писало информагентство 'Аи92', право на подготовку инвестиционной документации к торгам по земельным участкам под АЗС уже получила петербургская топливная компания 'Шелл-АЗС'. Ее руководство сообщало корреспонденту агентства об успешном ходе проводимых компанией работ.
Самым оптимистичным выступлением на пятничной практической конференции застройщиков был доклад вице-губернатора Александра Вахмистрова. Он искренне надеется, что до конца года в Петербурге будет юридически узаконен Генплан, который сможет реально оказать воздействие на структуру городских застроек. Оптимизм Вахмистрова связан, скорее всего, не только с удачно прошедшими общественными слушаниями этого документа. На прошлой неделе бессменный на протяжении 14 лет руководитель Комитета по градостроительству и архитектуре Олег Харченко отстранен от занимаемой должности. Именно с ним, по мнению наблюдателей, Смольный связывал пробуксовку столь важного для города документа, как Генеральный план развития города. Кандидатура нового руководителя комитета пока не названа, но среди возможных кандидатов максимальные шансы будет иметь человек, способный смотреть на город не только с позиции архитектуры, но и со стороны градостроительного планирования. Несмотря на скептические заявления некоторых участников строительного рынка о том, что Генплан будет ждать своего утверждения еще года два, Смольный настроен более решительно. Принесет ли этот документ изменения во взаимоотношения между коммерческими компаниями, заинтересованными в получении земельных участков, и правительством города, пока не понятно.
Комментарии