Городская Администрация приступила к совершенствованию системы подготовки документации на земельные участки, выставляемые на торги. Это еще один шаг Смольного на пути реформирования инвестиционного процесса в Санкт-Петербурге. На очередном заседании Правительства города, прошедшем 18 мая, было принято постановление "О мерах по организации подготовки документации для проведения торгов по продаже земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков". По сути, этот документ регламентирует систему "упаковки" земельных участков перед продажей или передачей их в аренду. При этом город выступит заказчиком разрешительных документов, а саму работу по согласованию всех бумаг для каждого "пятна" будут выполнять частные компании, отобранные на тендерной основе.
Самый важный вопрос, на который дает ответ, принятый документ: какой будет стоимость работ по формированию пакета документов на землю. Решено, что предельный размер вознаграждения за подготовку пакета документов не будет превышать 5 процентов от стоимости самого земельного участка. В комитете по строительству Администрации Санкт-Петербурга корреспонденту "Аи92" сообщили, что частная фирма будет получать компенсацию потраченных на оформление разрешительной документации средств только после заключения договора на продажу (аренду) "пятна" с инвестором. В частности, в договоре будет указано условие об обязательной компенсации затрат на подготовку пакета документов по приобретаемому участку. По мнению городского руководства, такая мера приведет к сокращению сроков получения "пятен" под застройку в Петербурге, сделает процесс более "прозрачным", а так же ускорит инвестиционный процесс. По словам председателя Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Санкт-Петербурга (КУГИ) Игоря Метельского, решение этого вопроса было необходимо, так как он являлся препятствием для проведения торгов по полному пакету документации.
Полный пакет инвестиционных документов по каждому земельному участку подразумевает кроме общих сведений (местоположение, описание планировочной ситуации участка и т.д.), кадастровый план участка, подтверждение факта наличия или отсутствия зарегистрированных прав на имущество, а также градостроительные, инженерные, экономические, геологические, санитарно-эпидемиологические, экологические сведения. Согласно системе, существовавшей до принятия Постановления, будущий застройщик или арендатор, получивший право на проведение изыскательских работ, в 11-ти месячный срок был обязан самостоятельно подготовить все необходимые документы. Чаще всего строители прибегали к помощи специальных фирм, которым они заказывают разработку документов на то или иное "пятно". Стоимость всех бумаг на земельный участок варьировалось в пределах от 400 тысяч рублей до одного миллиона рублей в зависимости от размера участка. Застройщик оплачивал стоимость документов и ожидал подписания договора на право проектирования и строительства объекта на подобранном участке. Теперь же, Правительство города полагает, что процесс освоения земли инвестором сократится почти на год.
В то же время, участники рынка видят и другие "камни преткновения" в начатой Смольным строительной реформе. Генеральный директор компании "Петро Инжиниринг" Александр Демиденко отметил, что "в принципе крупные компании могут заняться разработкой инвестиционно-строительной документации по заказу города с отсрочкой оплаты до момента заключения договора с инвестором." Однако, он видит основное препятствие в том, что нет нормативов, которые определяли бы сроки продажи подготовленного "пятна". Следовательно, не определены и сроки возврата разработчикам документации затраченных денег.
С другой стороны, вызывает большие сомнения сама сумма, предусмотренная новым постановлением в качестве платы за подготовку документов. Например, стоимость земельного участка под АЗС, продаваемого в прошлом году целевым образом составляла примерно 150 тысяч долларов. Таким образом, 5% от этой суммы составят только чуть более 200 тысяч рублей. Однако, после почти годового перерыва торги "пятнами" под АЗС городом возобновлены, и стоимость участков значительно возросла. Например, компании ООО "Шелл АЗС" удалось приобрести землю для строительства своей станции только за $400 тысяч, а последние торги по участкам вдоль КАД показали максимальную цену - $800 тыс. (покупатель - ЗАО "Петербургская топливная компания"). Если подобная тенденция роста цен сохранится, то, безусловно, стоимость подготовки документов в 5% от цены самого участка будет интересна для многих частных проектировщиков, которые согласятся рисковать отсрочкой платежа в ожидании хороших денег.
Если сохранится система, действующая сегодня, которая соединяет в себе как конкурсное распределение земли, так и продажу "пятен" целевым назначением, то принятое Правительством города постановление не принесет ожидаемых результатов. То есть, учитывая то, что продаваемая целевым назначением земля обычно имеет изначально заниженную стоимость, может не найтись желающих заняться подготовкой документов на продажу таких участков.
Пока что, в течение месяца комитет по Строительству будет разрабатывать положение о конкурсе по отбору частных компаний, которые смогут проводить подготовку разрешительной инвестиционной документации на городские земельные участки. Затем, на основании этого положения, Фонд имущества Санкт-Петербурга обязан провести конкурс. На просьбу "Аи92" прокомментировать постановление городского Правительства в Фонде имущества заявили, что проект данного постановления в Фонд имущества на согласование не поступал.
Есть мнение
Глава АРТ "Апраксин Двор" Александр Шабасов, бывший чиновник Комитета по строительству, еще в марте заявлял на одном из круглых столов, посвященных проблеме строительства в Петербурге, что он имеет некоторые опасения, "что город не позволит частным компаниям довести "упакованные" объекты до торгов". Он пояснил тогда, что "Правительство Санкт-Петербурга, с одной стороны, декларирует переход на распределение земельных участков под застройку через торги, с другой - всё жестче регламентирует нормативное регулирование рынка". Выделение земельных участков под застройку должны проводиться только через аукцион. Это мнение поддерживает и генеральный директор фонда реконструкции и развития "Регион-Инвест" Владимир Честноков, который заявлял уже журналистам, что "только аукционная система открытых торгов" должна придти в нашем городе на смену конкурсам "в пакетах".
Комментарии