VIII Международная Конференция «Рынок нефтепродуктов России и СНГ-2024»
23.09.2024 05:25
Земля в запасе
27.11.2003 15:26
Комментарии: 0
Просмотры: 576
Участки в центре города остались лишь у заводов
Территории промышленных предприятий, расположенных в центре города, остались единст-венным резервом для развития коммерческой недвижимости. Несмотря на то что инвесторы готовы покупать участки у за-водов, цена на которые в три раза меньше, чем на вторичном рынке, предприятия не спешат покидать центр.
По данным КГА, общая площадь Петербурга в границах субъекта федерации (т. е. включая Петергофское и Зеленогор-ское направления) составляет около 148 000 га, из которых около 11% (около 16 300 га) занимают промышленные террито-рии.
Анна Егорова, старший специалист отдела развития территорий Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли администрации Санкт-Петербурга (КЭРППТ) , говорит, что наибольшая концентрация предприятий - в центральных районах города, которые наиболее привлекательны для развития коммерческой недвижимости. По ее словам, около 20% из 5800 га центральных территорий занимают заводы. "При этом около 40% этих площадей простаивает или сда-ется в аренду заводами", - говорит Егорова. Всего в центре находится около 230 предприятий, но покидать его собираются лишь единицы. Она утверждает, что планы перевода производств в промышленные зоны на городских окраинах имеют лишь три предприятия - Первая мебельная фабрика, заводы "Вулкан" и "Игротехника".
Менеджер Первой мебельной фабрики говорит, что перевод производств с Петроградской набережной необходим заво-ду для развития производства - нынешняя площадка зажата со всех сторон домами. Сейчас предприятие занимает около 2,5 га. В этом году фабрика получила разрешение Инвестиционно-тендерной комиссии на строительство новых цехов на площа-ди в 31 га в промзоне на северо-западе. Строительство и переезд обойдутся фабрике в $10 млн, часть которых, по словам ее менеджера, будет компенсирована за счет продажи земли и зданий на Петроградской стороне.
По словам Вячеслава Семененко, вице-президента корпорации "Петербургская недвижимость", в Петербурге еще не было прецедентов успешного вывода работающего предприятия из центра города. По его словам, есть только несколько от-дельных примеров освоения территории неработающих предприятий.
В марте 2002 г. компания "Веда-Система" приобрела у завода "Вибратор" на Петроградской набережной производст-венные корпуса, на месте которых планирует построить бизнес-центр общей площадью 10 000 кв. м. Основные площади завода были переоборудованы в бизнес-центр самими акционерами "Вибратора". Петербургские компании "Аквариус" и "Нева-Ленд" в 2002 г. открыли бизнес-центр "Паллада" на месте производственных и административных помещений обан-кротившегося "Петрозавода" на правом берегу Невы, рядом с Большеохтинским мостом. А агентство "Бекар" еще в 2001 г. открыло на месте административного здания ГП "Русский дизель", которое досталось "Бекару" также в результате банкрот-ства завода, бизнес-центр "Нобель". Также "Бекар" развивает территорию, на которой расположены бывшие корпуса заводов "Двигатель", "Мезон", "Петербургский текстиль", "Красная нить", "Красный маяк", НПО им. Климова, Компрессорный за-вод, Объединение им. Карла Маркса.
По словам Александра Шарапова, президента группы компаний "Бекар", наиболее распространенным способом "деве-лопмента" промышленных территорий является покупка или банкротство неработающих предприятий. После этого новый собственник разделяет производство и недвижимостные активы для того, чтобы реализовать или развивать их по отдельно-сти. При этом чем в более плачевном состоянии находится предприятие, тем выгоднее проект.
Однако Шарапов говорит, что не все предприятия, находящиеся в привлекательных местах, готовы покинуть их. В ка-честве примера он приводит Балтийский завод, занимающий южную часть Васильевского острова, и завод "Алмаз" в север-ной его части. "Судостроительные предприятия сейчас неплохо зарабатывают и, скорее всего, с Васильевского острова не уйдут вообще", - говорит Шарапов.
"Если предприятие приносит хоть какие-то деньги, без экономического стимулирования ему невыгодно выезжать из центра, так как строительство новых корпусов и вывоз оборудования потребуют затрат, которые разорят предприятие. За-частую им невыгодно выезжать, даже если предприятие не работает, так как помещения можно сдавать в аренду", - говорит Семененко из "Петербургской недвижимости".
Игорь Цыплаков, вице-президент группы "ИСТ", контролирующей Балтийский завод, говорит, что вопрос о каком-либо использовании территорий Балтийского завода, кроме как для производственных нужд предприятия, не рассматривается. "Сейчас мы реализуем комплексную программу реконструкции завода, строим новые цеха", - говорит Цыплаков.
Инвесторы интересуются.
По словам Шарапова, интерес к землям предприятий очевиден, так как другой альтернативы найти свободный участок в центре не осталось. Шарапов называет наиболее интересными промышленными территориями для потенциальных инвесто-ров Выборгскую и Свердловскую набережные, территории вдоль Московского проспекта и обширные участки вдоль Ураль-ской улицы и набережной реки Смоленки на Васильевском острове.
По словам Михаила Абова, гендиректора компании "Измаловская перспектива", вкладывать деньги в развитие про-мышленных территорий коммерческих инвесторов заставит уникальность расположения территорий.
ОАО "Измаловская перспектива", учредителями которой, по словам Абова, являются Строительно-финансовая корпо-рация "Петроград" (70% ), КУГИ Петербурга (20% ) и "Газпром" (10% ), в начале ноября этого года получила статус агентст-ва развития территории площадью 169 га, ограниченной Московским проспектом, Благодатной улицей, полосой отвода же-лезнодорожной линии Балтийского направления и улицей Красуцкого. По словам Абова, компания займется разработкой концепции развития этой территории и инженерной подготовкой, на которую в течение трех лет понадобится около 532 млн руб.
Анна Егорова из КЭРППТ обращает внимание на риски при покупке земель промпредприятий. "Например, руководство завода "Красный треугольник" не может распродать свою землю, поскольку она требует экологической очистки", - говорит Егорова. По ее оценке, для развития коммерческой недвижимости на "Красном треугольнике" потребуется дополнительно $12 - 15 млн на очистку земли.
Конкурсный управляющий "Красного треугольника" Дмитрий Георгиевский говорит, что за полтора года конкурсного производства продано лишь около 60% площадей завода. Основные покупатели - владельцы мелких промышленных произ-водств.
Он отметил, что из-за неблагоприятных экологических условий в районе завода вынужден распродавать землю "Крас-ного треугольника" с дисконтом по $50 за 1 кв. м, тогда как чистая земля в этом районе стоит около $70 - 100 за 1 кв. м.
Цены растут.
По словам Марии Финики, ведущего специалиста отдела торговой недвижимости компании Colliers International, про-мышленные территории с существующими коммуникациями (подъездные пути, электричество, водопровод, канализация, газопровод) изначально дороже неосвоенного участка. Так, стоимость пустого участка земли под нежилую застройку не в центральной части города может составлять $10 - 20 за 1 кв. м, однако, если существует возможность использовать этот уча-сток под торговую функцию, цена вырастает до $60 - 100 за 1 кв. м. Цена земли не в центре, в районах нежилой застройки или с незначительной застройкой, но с коммуникациями составит около $40 - 50 за 1 кв. м. "Участок с несколькими построй-ками (общей площадью от 5000 - 7000 кв. м) будет уже продаваться как объект недвижимости, и цена составит от $100 - 200 за 1 кв. м зданий. Если бы в центре были такие территории, без особых обременений, с большими площадями, они стоили бы как минимум в три раза дороже", - говорит Тиника.
На фоне роста строительного рынка за последний год цены на вторичном рынке земли выросли примерно в два раза, отмечает Шарапов. При поступлении предложений от собственников земли на Выборгской стороне нормой считается около $1 - 2 млн за 1 га, а территории промышленных предприятий вдоль Московского проспекта могут стоить до $4 - 5 млн за 1 га.
По словам Абова, расчетная стоимость оформления инвестором в собственность неподготовленной земли в зоне вдоль Московского проспекта и сейчас составляет около $30 за 1 кв. м (около $300 000 за 1 га). По словам Абова, стоимость земли на аналогичных территориях составляет не менее $60 за 1 кв. м.
