Зам председателя Комитета по управлению городским имуществом Алексей Чичканов, в отличие от своего руководителя, не имеет амбициозных планов реформирования имущественного сектора или переустройства процедуры выделения земельных участков под строительство АЗС. Его предложения не революционны и во многом схожи с надеждами топливников, ждущих от инвестиционно-тендерной процедуры срочности и прозрачности. Чичканов поделился с корреспондентом www.au92.ru своими предложениями на этот счет.
'Любые революционные изменения приведут к неизбежным потерям, - цитирует Беглова респондент www.au92.ru . - Вносить эволюционные изменения в существующую процедуру предоставления земельных участков необходимо последовательно'.
По мнению заместителя Льва Назарова, выделять земельные участки под строительство АЗС целесообразно как целевым назначением, так и через проведение открытых инвестиционных торгов. Предоставление земельных участков целевым назначением важно в случаях, установленных инвестиционным законодательством. Необходимо сравнить результаты разных процедур предоставления участков со всех точек зрения - экономической, социальной и политической через несколько лет и подводя итоги такого сравнения, внести соответствующие корректировки.
По мнению г-на Чичканова, необходимо предоставить инвесторам возможность формировать в процессе изысканий земельные участки под себя. А именно, определять необходимые и достаточные границы участка по данный объект, решать вопросы по инженерному обеспечению и т.д. Алексей Чичканов предлагает 'упаковывать объекты специальными компаниями. Для участников инвестиционные торги не должны быть борьбой за "кота в мешке", когда в процессе дальнейшей разработки земельного участка могут проявиться ранее скрытые обременения данного участка - нехватка электричества или тепла, возникновение претензий третьих лиц, социальные волнения и т.д. Все это приводит к росту затрат инвестора на освоение участка и, как следствие, снижение инвестиционной привлекательности городских земель'.
'Город не должен каким-либо образом ограничивать количество АЗС. Необходимо определение условий строительства АЗС в экономическом, социальном и политическом аспектах'.
По данным ГУ ГУИОН, в настоящее время в городе насчитывается от 1,2 до 1,5 млн. автомобилей. Общее количество действующих, проектируемых и строящихся в Петербурге АЗС составляет около 350 шт., т.е. количество а/м, приходящихся на одну АЗС, составляет от 3400 до 4200. Для сравнения, в соответствующий показатель в США - 900 а/м на АЗС, в Италии - 350.
Электронная база для ИТК
'В целях упрощения процедуры сбора документов целесообразно создать единую базу, в которую бы в электронном виде в режиме реального времени стекалась бы вся информация об объектах недвижимости, т.е. принцип единого окна по имущественно правовому статусу. В отличие от существующей системы, где для определения юридического статуса земельного участка запрашиваются: КГА, КЗРиЗ, КУГИ, КГИОП, ГУЮ ГБР, новая система гарантирует сокращение запросов, уменьшение юридических рисков, более полную информативность', - говорит Алексей Чичканов.
Без проведения инвестиционных торгов, невозможно формировать информационную базу для оценки, которая становиться при этом все более "теоретической". В настоящее время рыночная оценка земельного участка определяется в соответствии с действующим законодательством, регулирующим оценочную деятельность, лицензированной специализированной организацией и утверждается ГУ ГУИОН. В случае АЗС, как правило, берется средняя оценка, получающаяся из метода капитализации затрат и метода
сравнительных продаж. При этом получающаяся оценка действительно соответствует
реалиям рынка. Сегодня средняя стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство АЗС целевым назначением, находится в пределах $50-100/кв. м. При проведении инвестиционных торгов цена может подняться до $200/кв. м.
Другие правила
Необходимо внести изменения в нормативно-законодательную базу, а также в санитарно-гигиенические, экологические и пожарные нормы, считает заместитель председателя КУГИ.
'При определении возможности строительства АЗС необходимо комплексно учитывать ряд градостроительных, санитарных, экологических, противопожарных, социальных (общественное мнение) норм и т.д., - говорит Алексей Борисович. - АЗС неотделимы от транспорта, а транспорт ездит по дорогам, но по градостроительным нормам АЗС не являются объектом придорожной инфраструктуры'.
К примеру, Курортный район известен своими рекреационными зонами. С одной стороны идет дорога, возле которой необходимо расположить АЗС, а с другой стороны располагается рекреационная зона, в которой нельзя строить АЗС. Т.е. АЗС, которая не является объектом придорожной инфраструктуры, не может быть размещена вдоль дороги, которая проходит вдоль рекреационной зоны. Участок АЗС должен быть отделен от застройки санитарно-защитной зоной, которая составляет 50м или 100 м в случае специализации АЗС для грузового транспорта. Санитарно-защитная зона может быть снижена в 2 раза решением Главного санитарного врача СПб при должном обосновании, например, применением на АЗС соответствующих технологических решений (газо-уравнительные системы, шумовые экраны и т.д.).
Зеленая утопия
Алексей Чичканов предлагает решить проблему озеленения города на законодательном уровне, обязав инвесторов высаживать взамен каждого зеленого насаждения до 5 новых 'кустов' в радиусе 500 м от места строительства, в случае, если строительство объекта затрагивает какое-то количество деревьев и кустов. При этом, уверен зам председателя, 'зеленая масса' в Петербурге увеличится на порядок.
Чичканов предлагает ввести нормативы об ограничениях по плотности зеленых насаждений на квадратный метр. (Радиус и другие количественные характеристики должны определяться специалистами в сфере озеленения).
Комментарии