Вслед за строителями элитной недвижимости недостаток свободной земли в Петербурге почувствовали торговцы топливом. Участки под застройку, находящиеся в собственности города, на исходе, и компаниям, развивающим сеть АЗС, сейчас можно рассчитывать только на вторичный рынок. А цена, которую готовы платить за участки земли крупные нефтяные компании, уже не по карману местным игрокам.
По данным администрации Петербурга, в 2002 г. в городе построено более 30 АЗС. В процессе строительства находится 14 станций. Инвестиционно-тендерная комиссия выделила более 40 участков для проведения изыскательских работ. Еще около 50 участков находятся в стадии сбора документов, на ИТК эти заявки могут быть вынесены через два-три месяца. По оценке президента Нефтяного клуба Санкт-Петербурга Олега Ашихмина, в Петербурге действуют 254 АЗС, можно построить еще около 100 станций.

В 2001 г. администрация Петербурга попыталась упорядочить размещение АЗС, предложив операторам программу строительства заправочных комплексов. На деле документ оказался лишь перечнем из 171 участка, на которых уже велось строительство автозаправок или на которые были поданы заявки. К тому времени на рынке началась конкурентная борьба между местными операторами и рвущимися в город вертикально-интегрированными нефтяными компаниями. Свою экспансию в город тогда начали "Славнефть" и "ЛУКОЙЛ".
В собственности города осталось не так много не вошедших в перечень участков под заправки. По словам менеджера "Славнефть - Санкт-Петербург", просившего не называть его имени в печати, их не больше двух десятков. "На них еще не подано заявок [в ИТК], но борьба за них предстоит", - говорит он.

Договориться с частными землевладельцами

Нефтетрейдеры связывают свои надежды на расширение сети с частными землевладельцами. Например, с владельцами торгово-развлекательных центров. "Около торговых центров большое скопление наших потребителей", - говорит один из руководителей ТИК "Балт-Трейд", пожелавший сохранить анонимность. Однако не факт, что ритейлоры пойдут им навстречу. По словам коммерческого директора компании "Лента Cash & Carry" Андрея Смецкого, владельцы торговых центров предпочитают не покупать большие участки земли и не готовы делиться ими с нефтетрейдерами. "Обычно берется участок с таким расчетом, чтобы построить центр и оборудовать автостоянку", - говорит Смецкий. По его мнению, такая инфраструктура достаточна для обслуживания покупателей.

Приобрести землю у промышленных предприятий рядом с магистралями

Другой путь - приобрести землю у промышленных предприятий, расположенных рядом с оживленными магистралями. После оформления прав собственности на небольшой участок земли завод продает его компании, которая возводит АЗС. Стоимость такого участка в зависимости от места составляет от $100 до $150 тыс. Менеджер "ЛУКОЙЛ - Северозападнефтепродукт" говорит, что компания уже приобрела несколько таких участков, отказавшись назвать продавца. По его словам, дополнительным источником появления на рынке земли под АЗС должны стать предприятия, находящиеся в процедуре банкротства. Так, например, в прошлом году "ЛУКОЙЛ" приобрел участок у завода "Красный маяк" на Выборгской набережной. "Таким образом действуют в Петербурге вертикально-интегрированные нефтяные компании, которые не могут ждать прохождение заявок на ИТК, а хотят форсировать развитие сетей", - говорит менеджер "Балт-Трейда".

Вторичный рынок земельных участков под АЗС: спекулянты, ИТК

В последние два-три года начал формироваться вторичный рынок земельных участков под заправки. По словам Алексея Шаскольского, руководителя группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства, спекулянты вовсю скупают землю, пригодную под строительство АЗС. "Сейчас все столбят участки, чтобы потом продать их крупным игрокам, которые уже зондируют питерский рынок", - говорит Шаскольский. Местные нефтетрейдеры и представители московских компаний говорят, что к ним регулярно обращаются неизвестные петербургские компании, готовые за $100 - 500 тыс. уступить участок земли под АЗС.
По оценке Владимира Кривошея, оценщика городского управления инвентаризации и оценки недвижимости, ИТК предоставляет инвесторам участки по цене $40 - 100 за 1 кв. м. Таким образом, право аренды у города участка в 4000 кв. м на 49 лет обойдется в $160 - 400 тыс.

Август 2002 года - первые аукционные торги: "Первый городской центр антикризисного управления"

Конкуренция за участки заставила городскую администрацию искать новые методы распределения земли под АЗС. В августе 2002 г. были проведены первые аукционные торги. С молотка пошло семь участков, которые пользовались наибольшей популярностью на ИТК. Однако нефтетрейдерам участков не досталось. Все предложения компаний - владельцев АЗС перебила малоизвестная консультационная компания "Первый городской центр антикризисного управления" (ПГЦАУ) , которая с ходу стала предлагать участки самим нефтяникам. Предложения колебались от $180 до $250 тыс.
Местные участники рынка опасаются, что на торгах все участки скупят состоятельные нефтяные компании. Андрей Черняк, гендиректор компании "Фаэтон-Инвест", которая занимается развитием сети АЗС "Фаэтон", утверждает, что уже на первых торгах столкнулся с жесткой конкуренцией москвичей. Его предложение в $83 тыс. за один из участков легко перебил "ЛУКОЙЛ", предложив $150 тыс. Представители вертикально-интегрированных нефтяных компаний говорят, что готовы платить за землю в Петербурге. "Торги - самая справедливая форма распределения участков, оставшихся в собственности города", - считает менеджер "ЛУКОЙЛ - Северозападнефтепродукт".
Приоритеты торговцев топливом смещаются к окраинным районам. Тем более что в центре им рассчитывать не на что. По словам Александра Шарапова, президента строительной компании "Бекар", в центральной части города сейчас невозможно найти участок под АЗС, который бы удовлетворял санитарным нормам. По этим нормам заправка должна находиться не менее чем в 25 м от жилого дома. "Таких пространств в центре нет", - говорит Шарапов. "Топливники заполнили центральные магистрали и теперь активно осваивают те, которые соединяют районы города и участки в спальных районах", - говорит Владимир Кривошей.

АЗС ВИНКов появляются рядом с независимыми операторами

Заправки вертикально-интегрированных нефтяных компаний вырастают буквально в нескольких сотнях метров от комплексов местных независимых операторов. Местные нефтяники волнуются. "Если большие нефтяные компании могут себе позволить строить заправки по соседству с конкурентами, то мы не можем", - говорит Андрей Черняк из "Фаэтона". По его словам, большие компании могут спокойно рассчитывать на срок окупаемости заправки в 10 - 15 лет, независимые же операторы стремятся окупить вложения за три-четыре года. Для этого через АЗС должно продаваться не менее 15 - 20 тыс. т топлива в месяц, что невозможно, если рядом стоит АЗС конкурента.
Для привлечения клиентов операторы стремятся строить автозаправочные комплексы с магазинами и кафе. "Чем дальше от центра города, тем больше должна быть зона торговли сопутствующими товарами", - говорит менеджер "Балт-Трейда". По словам Андрея Черняка, доля доходов от торговли разнообразными товарами в общих доходах заправки составляет всего от 3% до 10% , однако способна вдвое увеличить продажи бензина. "Сейчас клиенты стремятся заправляться на больших комплексах. В их сознании простая заправка ассоциируется с плохим обслуживанием и не очень хорошим бензином", - говорит Черняк.
Однако желание построить на территории заправки небольшой торговый комплекс увеличивает стоимость земельного участка. Чтобы построить АЗС, необходимо как минимум 1500 - 2000 кв. м, а для заправочного комплекса с мойкой и магазином нужен вдвое больший участок.
"За последние два года компании не строили заправки в чистом виде", - говорит менеджер "Балт-Трейда", чья сеть в прошлом году расширилась на три заправки.
По оценкам участников рынка, строительство обычной заправки обходится компании в $300 - 400 тыс. Магазин увеличивает ее стоимость до $1 млн. Однако эти вложения окупаются быстро. По оценке менеджера "ЛУКОЙЛ - Северозападнефтепродукт", в месте с хорошей проходимостью даже самый дорогой заправочный комплекс начинает приносить прибыль через пять лет.

Франчайзинг: опыт ЮКОСа, ЛУКОЙЛа и "Славнефти"

Выходящие на петербургский розничный рынок вертикально-интегрированные нефтяные компании предпочитают развивать собственные сети АЗС, а не заключать франчайзинговые договоры с местными операторами. По данным Нефтяного клуба Санкт-Петербурга, рыночная доля франчайзинговых сетей в Петербурге сейчас составляет около 12%.
Опыт работы большинства нефтяных компаний, пытавшихся зайти на рынок через франчайзинг, оказался неудачным. В 1996 г. компания "ЮКОС" заключила договор о сотрудничестве с Балтийской финансово-промышленной группой, пять заправок которой были перекрашены в цвета "ЮКОСа". Однако после кризиса 1998 г. договор был расторгнут. Еще раз заправки перекрашивать не стали, и они до сих пор торгуют бензином под логотипом "ЮКОСа", не имея никакого отношения к компании.
В 1997 г. "ЛУКОЙЛ" начал строить заправки в городе, а в 2001 г. заключил джобберский договор с небольшим местным трейдером БСК, располагавшим двумя заправками. Однако через полгода сотрудничества владельцы БСК решили выйти из нефтяного бизнеса, и заправки были выкуплены "ЛУКОЙЛом". Самым удачным примером развития бизнеса через джобберскую сеть оказался приход "Славнефти", которая сразу же сделала ставку на двух местных операторов - "Баррель" и "Линос", которые и сейчас продолжают развивать сеть под цветами "Славнефти".