В 2003 году на территории России должна завершиться кадастровая оценка земель. Ее результаты лягут в основу новой системы налогообложения участков. Сами налоговые ставки будут утверждать органы местной власти.
Государство намерено отказаться от нормативной индексации земельного налога, которая сейчас регулярно происходит на федеральном уровне и одинаково касается всех землепользователей независимо от экономических процессов, происходящих в том или ином регионе, и реальной рыночной ценности земли. Суть реформ состоит в том, чтобы для каждого конкретного участка исчислять налог в процентах от его кадастровой стоимости.
На одном из последних заседаний правительства Федеральная служба земельного кадастра (Росземкадастр) отчиталась о результатах инвентаризации земель и кадастровой оценки территорий. Мы публикуем материалы этого доклада с существенными сокращениями.
Нарушители поневоле
Налоговая реформа невозможна без предварительной инвентаризации земель. Сейчас завершается сверка ее результатов.
Согласно полученным данным в собственности граждан и юридических лиц находится 129 млн га, или 7,6% земельного фонда страны.
Это более 31,1 млн учтенных участков. В основном в частную собственность переданы земли сельхозназначения. Инвентаризация территорий показала, что одной документальной проверки правообладателей бывает недостаточно.
Площади, реально занятые землепользователями и землевладельцами, зачастую не соответствуют документам или же таких документов просто нет. В итоге платежи собираются не в полном объеме. Чтобы разобраться в этой ситуации, нужно сформировать участки, учесть их и зарегистрировать права пользователей.
Однако легализоваться сквоттерам не так просто. Широко распространена практика, когда местные администрации за счет землепользователей обновляют топографические фонды, обязывая тех заказывать и оплачивать полную топографическую съемку участка и прилегающей территории, включая съемку подземных коммуникаций.
Длительной и дорогостоящей является процедура согласования и утверждения границ. В ней участвуют минимум шесть ведомств, включая местную администрацию, органы архитектуры, Росземкадастр, Минимущества, бюро технической инвентаризации и др.
Кроме того, в процессе задействованы многочисленные организации и учреждения, осуществляющие платное согласование границ и охранных зон: органы садово-паркового хозяйства, организации по эксплуатации инженерных сетей и сооружений и др. Их количество в некоторых регионах доходит до двух десятков.
Заявительный принцип оформления документов на фактически занимаемые участки перекладывает на пользователей всю ответственность и затраты. Поставленные в такие условия, они в подавляющем большинстве следуют вполне понятной логике: зачем оформлять бумаги, если после этого придется платить земельный налог или арендную плату, когда можно избежать и того и другого, не подавая никаких заявлений.
Новый кодекс РФ об административных правонарушениях недостаточно детально определяет виды земельных правонарушений, а размеры штрафов невелики. Например, для юрлиц за использование земель без правоустанавливающих документов предусмотрено наказание от 100 до 200 МРОТ. Если участок большой, то пользователю выгоднее годами платить штрафы, чем арендную плату.
Комплексно решить задачу инвентаризации можно только в тесной кооперации федеральных, местных и муниципальных структур, объединенных идеей наведения порядка в землепользовании.
Правовой реликт
Действующая система налогообложения земель основана на принятом в 1991 году Федеральном законе "О плате за землю".
В 2002 году в консолидированный бюджет РФ собрано 49,5 млрд рублей земельных платежей (51,2% этой суммы приходится на налог, остальное - арендная плата).
81% поступлений обеспечивают земли городов и других населенных пунктов, которые занимают лишь 1,1% территории страны. На долю земель сельхозназначения (25% территории РФ) приходится 5% земельных сборов.
С 1992 года наблюдается систематический рост земельных платежей. Однако очередная двукратная индексация налоговых ставок, предусмотренная Федеральным законом "О государственном бюджете на 2002 год", не принесла желаемого эффекта. Налоговые поступления выросли по сравнению с 2001 годом лишь на 58%. Это яркое доказательство того, что решения о налоговой индексации нельзя принимать в отрыве от общеэкономической ситуации в стране.
Фактический уровень налоговых сборов в 2002 году отражает реальную платежеспособность основных категорий собственников (пользователей) земли. Поэтому целесообразность очередного (в 1,8 раза) увеличения ставок земельного налога на текущий год вызывает сомнения.
Закон "О плате за землю" сыграл свою положительную роль, продекларировав принцип платности землепользования.
Однако действующая система налогообложения не отвечает современному уровню развития общества, а налоговое бремя распределяется несправедливо. Сельхозпроизводители ощущают его значительно сильнее, чем пользователи земли в городах и поселках. А налоговое бремя на земли малых городов выше, чем на земли мегаполисов.
Сейчас земельный налог практически не связан с реальной экономикой. Необходимо реформировать его на базе кадастровой оценки земли.
Это, в частности, отражено и в проекте второй части Налогового кодекса РФ.
Кадастровая оценка строится на нескольких объективных рыночных показателях: стоимости сделок с земельными участками и другой
недвижимостью, доходности объектов недвижимости или затратами на их восстановление. По сути это массовая рыночная оценка земель.
Модель псевдорынка
Серьезным препятствием для организации кадастровой оценки стало то, что в России развиты лишь отдельные сегменты земельного рынка и отсутствует достоверный статистический анализ.
Хотя в 2001 году в стране было зафиксировано более 5,5 млн сделок с земельными участками, на долю купли-продажи приходится лишь 6%.
Около 90% операций - сделки аренды государственных и муниципальных земель, которые не отражают рыночных тенденций.
В 2001 году по всей стране было заложено для получения кредита лишь 1490 (!) участков.
Дефицит рыночной информации потребовал построения математической модели земельного рынка. Для определения кадастровой стоимости использовалось более 90 факторов, в том числе наличие объектов социально-культурного назначения, инженерной и транспортной инфраструктуры, влияющих на стоимость земель. Применялся и метод экспертных оценок.
В 2001-2002 гг. Росземкадастр развернул работы по кадастровой оценке земель поселений на всей территории страны. Результаты свидетельствуют о высокой степени сопоставимости кадастровой и рыночной стоимости участков. Отклонение полученных данных от фактических (рыночных), как правило, не превышает 15-20%.
Причем степень точности напрямую зависит от количества рыночной информации о сделках с недвижимостью и будет возрастать по мере насыщения государственных баз данных рыночными сведениями.
К 1 марта 2003 г. государственная кадастровая оценка земель поселений выполнена в 78 субъектах РФ. Совокупные затраты бюджета на проведение этих работ в 2000-2002 гг. составили 2,8% от собранных в 2001 году земельных платежей. В 2003-м оценка может быть завершена, если субъекты РФ обеспечат финансирование.
Проект закона "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса РФ и статью 21 Закона "Об основах налоговой системы в РФ" устанавливает предельный размер налога для разных категорий земель: 0,3% от кадастровой стоимости для участков, занятых жилым фондом и сельскохозяйственным производством; 1,5% - для остальных земель.
Если органы региональной власти будут руководствоваться максимальными ставками, то теоретически сумма собранного в масштабах страны земельного налога может возрасти в 6,8 раз по сравнению с 2002 годом, достигнув 172 млрд руб. Однако она может остаться и прежней - при соответствующем решении на местах.
Собранная в ходе кадастровой оценки информация об объектах недвижимости и об уровне экономического и социального развития территорий может быть использована при проведении массовой оценки с целью ввести единый налог на недвижимость. Между ним и земельным налогом должна быть обеспечена тесная взаимосвязь.
По мнению Росземкадастра, этот налог должен базироваться на результатах, полученных в ходе государственной кадастровой оценки земель. На это указывает и опыт других стран, где налогооблагаемая стоимость объекта недвижимости рассматривается как сумма налоговых стоимостей участка и находящихся на нем улучшений.
Когда на государственном уровне будет решаться вопрос о введении налога на недвижимость, следует учесть, что он хуже стимулирует инвестиции в экономику, чем земельный налог, под который не подпадают произведенные собственником улучшения участков.
Например, в Австралии налоговую базу рассчитывают так, как будто на земельном участке нет улучшений, что способствует освоению территории государства.
В штате Гавайи (США) существовавший ранее земельный налог был заменен налогом на недвижимость в связи с тем, что освоение земли шло чересчур бурно. А, например, Питсбург (США), где также существует земельный налог, характеризуется более высокой плотностью застройки по сравнению с другими городами Америки.
Комментарии